«Вышли на преддоговор, но выяснилось, что владелец болен шизофренией». Риелторы о проблемных сделках

Автор: Виктория Завадская. Фото: Максим Малиновский. Коллаж: Максим Тарналицкий
Представьте себе картину: вы решили купить квартиру, но долго не можете выбрать подходящий вариант. После длительных поисков наконец находите квартиру мечты, но в процессе узнаете, что желаемый объект находится в залоге у банка. Первая мысль — отказаться от проблемного варианта, чтобы в конце концов не остаться без денег и крыши над головой. Но многие риелторы утверждают, что на деле не все так страшно и квартиры с обременениями без труда находят новых владельцев. Главное в этом деле — соблюсти ряд требований. Мы пообщались с риелторами агентства «Мариэлт», которые рассказали, можно ли продать квартиру, купленную в кредит, и как быть, если один из собственников находится в тюрьме.

«Покупатель нашелся быстро, но оказалось, что собственник — бывший наркозависимый»

Сделки, где в роли владельцев квартир фигурируют бывшие наркозависимые или любители приложиться к спиртному, всегда вызывают у покупателей опасения. Мало ли, как дальше пойдет, не отменят ли сделку на этом основании. При этом, как рассказывают риелторы, далеко не все люди, когда-то попавшие на учет, — аферисты, которые хотят завладеть чужими деньгами.

— Пару лет назад ко мне обратились супруги с просьбой продать однушку во Фрунзенском районе Минска, которая перешла к ним по наследству. Мы оценили ее в $45 000 по курсу и отправили в рекламу. Когда скинул риелтору фото паспорта владельца квартиры (им был муж), она сразу сказала, что с ним могут быть проблемы. Вы представляете, какая интуиция? — улыбается Владимир.

По словам мужчины, он даже попытался спросить у собственника, нет ли у него проблем со здоровьем. Супруги возмутились, а ситуация едва не переросла в конфликт.

— Покупатель на квартиру нашелся довольно быстро. Перед нами стояла задача оперативно собрать все документы, в том числе справку из наркодиспансера. Тут и выяснилось, что владелец однушки стоит там на учете аж с 90-х годов. Как он связался с наркотиками — история умалчивает, однако при продаже квартиры это стало серьезной проблемой. Мы с собственником поехали в медучреждение и попали на прием к главврачу. Оказалось, что так просто получить на руки справку у нас не получится: придется пройти медосвидетельствование у ряда врачей. Объяснили покупателю ситуацию, он согласился ждать. Все это дело растянулось на пару месяцев, но в результате сделка прошла успешно, — подытожил Владимир.

— В моей практике тоже был случай, когда буквально перед сделкой выяснилось, что у владельца квартиры серьезное заболевание, — подключается к разговору Максим.

Мужчина отработал в сфере недвижимости больше пяти лет и успел повидать многое.

— К нам в офис позвонил мужчина, который планировал продать столичную квартиру отца. Однушка с отличным ремонтом находилась в панельке в Серебрянке. Сам Виктор хотел выручить с продажи $50 000 в эквиваленте. Мы подписали документы и взяли объект в работу, — рассказывает Максим. — Покупатель нашелся: квартира приглянулась минчанке, которая попросила предоставить все документы, чтобы убедиться в «чистоте» объекта. Я объяснил Виктору, какие бумаги нужно иметь на руках. Отдельно проговорил, что отец, зарегистрированный в Витебской области, должен взять справки из психо- и наркодиспансеров.

Тут я замечаю, как сын начинает юлить. Чуть позже в разговоре выяснилось, что у его отца шизофрения.

Стоит иметь в виду, что есть разные стадии этого заболевания, поэтому в некоторых случаях получить положительное заключение от врачей все-таки можно. Виктор же отказался заниматься этим вопросом, поэтому мы предложили расторгнуть договор. То есть в теории он может быть первым, кто признает эту сделку недействительной после ее завершения, если у покупателя не будет на руках положительного заключения от медиков. К слову, эта квартира потом снова появилась в продаже.

«Одна была в залоге у банка, другую купили с привлечением льготного кредита»

Сделки с недвижимостью, которая куплена в кредит и имеет серьезные обременения, проходят, по словам Максима, пару раз в месяц. Но даже такие объекты без проблем переходят из рук в руки, правда схема их продажи выглядит иначе.

— Многие думают, что продать такую квартиру нереально, но это миф, — утверждает собеседник. — Да, при продаже подобных объектов есть свои нюансы, о которых покупателям важно знать. Например, недавно ко мне обратилась семья, которая планировала уехать в другую страну и продать свою квартиру в столбике на ул. Скрыганова. Они покупали эту двушку пару лет назад с привлечением кредита, и на момент сделки долг в районе $15 000 был не погашен. Как правило, не все готовы ввязываться в подобные «авантюры»‎, но по факту алгоритм действий при таких сделках уже отработан.

По словам Максима, при продаже квартир, которые находятся в залоге у банка, риелторы задействуют договор займа. По сути, это деньги, которые даются в долг продавцу, чтобы тот полностью погасил обязательства перед банком.

— Мы нашли покупателя, который готов был приобрести двушку на наших условиях. Первым делом собрали все необходимые документы на квартиру, чтобы убедиться в ее «чистоте». Владельцы на тот момент уже были зарегистрированы по новому адресу, — вспоминает мужчина. — После того как документы на квартиру оказались у нас на руках, мы отправились к нотариусу, чтобы оформить договор займа, по которому покупатель передал продавцу $20 000 по курсу. Здесь стоит иметь в виду, что к продаже квартиры этот договор не имеет никакого отношения: по нему одно физлицо дает в долг деньги другому.

Затем мы пошли в банк и вместе погасили кредит. Обычно справку о полном погашении долга банк готовит около трех дней, и это тоже нужно учитывать при таких сделках. Здесь есть небольшие риски: без справки мы не сможем пойти в БРТИ, снять обременение и провести сделку, а за три дня может произойти что угодно. При этом забрать у банка внесенную сумму нельзя. Многие боятся рисковать и отказываются от покупки квартир, которые находятся в залоге у банка. Но, например, в моей практике таких форс-мажоров не было. В итоге справку от банка мы получили, провели сделку и без проблем переоформили двушку на нового владельца. Остаток суммы супруги получили на руки. В моей практике такие сделки проходят примерно раз в месяц.

Максим говорит, что в ситуациях, когда в деле замешан льготный кредит на квартиру, риелторы действуют чуть иначе. Здесь так просто «квадраты» не продать, поскольку по договору после полного погашения кредита должно пройти минимум пять лет.

— Но даже в таких ситуациях есть лазейки, с помощью которых можно «избавиться» от недвижимости. Это возможно, например, если у собственника есть основания: переезд в другую местность, улучшение жилищных условий, смерть одного из супругов или развод. Пакет документов, подтверждающий одно из оснований, нужно предоставить в исполком, который вынесет решение, можно ли в дальнейшем продавать квартиру. У меня в практике такие сделки были. Семья из Минска хотела продать однушку на Алибегова, чтобы купить дом за городом. Пришлось очень сильно постараться, чтобы найти подходящий объект, который устроил бы клиента и подошел под ряд требований от исполкома. Буквально за месяц мы продали квартиру и нашли встречный вариант. От себя скажу: опасаться таких сделок не стоит, в 99% случаев все решаемо, — уверяет собеседник.

«Чтобы сделка состоялась, пришлось ехать в тюрьму»

Иногда в продаже можно встретить квартиры, где зарегистрированы лица, которые отбывают срок в исправительных учреждениях. Правда, о том, что в довесок к «квадратам» идет такой сюрприз, покупатели узнают далеко не сразу.

— Пару лет назад ко мне обратилась минчанка Елена. Она хотела поменять свою компактную трешку в Шабанах на двухкомнатную квартиру в более свежем доме, с хорошим ремонтом. Но в квартире Елены был существенный нюанс: ее сын, который был еще одним собственником «квадратов», находился в колонии. Нам нужно было не только его перерегистрировать, но и получить согласие как у участника приватизации. Этот процесс растянулся на месяц, но в результате мы решили все вопросы и успешно провели сделку. Особенность таких сделок в том, что вам нужно найти нотариуса, съездить с ним в исправительную колонию, договориться с начальником тюрьмы. Одним словом, организовать встречу, что иногда сделать довольно сложно. Но вопрос с приватизацией трехкомнатной квартиры и последующей ее продажей был решен довольно быстро, — подытожил Максим.