Назван сегмент жилья, приобретаемый без привлечения кредитования

Риелторы рассказали о развитии рынка элитного жилья в Москве и регионах и о том, насколько сейчас интересуются жилой недвижимостью инвесторы. Как сообщает издание gazetametro.ru, в сентябре-октябре был очень большой рост продаж в делюкс- и премиум-сегментах

В последние полгода наблюдается рост цен на новостройки в люкс и премиум-сегменте в Москве, особенно в Центральном административном округе (ЦАО), где цены подскочили более чем на 6%, рассказала «Московской газете» вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина.

Однако, по словам эксперта, важно понимать, что этот прирост во многом обусловлен появлением новых предложений и появлением лотов большой площади. При этом количество сделок начало сокращаться, что свидетельствует о том, что рынок все еще находится на стадии адаптации к новым условиям и формирования новых ценовых реалий.

«Если обратиться к вторичному рынку, то средний рост цен здесь составил не более 2%. Это говорит о том, что динамика цен в этом сегменте более стабильна и менее подвержена резким колебаниям. Интерес к премиум- и делюкс сегменту со стороны инвесторов есть, но в рамках стратегии сохранения капитала и получения дохода от аренды. Таким образом, рынок, хотя и демонстрирует признаки роста, требует внимательного анализа как со стороны покупателей, так и инвесторов. Продавцы и девелоперы адаптируются к новым реалиям, и рост цен происходит больше по инерции, что подчеркивает необходимость осторожного подхода к принятию инвестиционных решений», — отметила Екатерина Никитина.

Сегмент премиум жилья в 2024 году меньше всего затронула история с высокой ипотечной ставкой, сообщил аналитик Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Константин Ламин.

«Среди этих покупателей менее востребована ипотека, тем более семейная. В этом сегменте сделки очень часто идут без привлечение кредитования, а если кредит берётся, то для покупателя не так важна ставка по ипотеке».

Продажи премиум- и делюкс сегмента в Москве идут достаточно активно, рассказал «Московской газете» вице-президент Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA) Евгений Скоморовский:

«Объем предложения с начала года по итогам первых трех кварталов 2024 вырос более, чем на 40%: в экспозиции представлено свыше 2700 лотов. На данный момент продажи ведутся в 64 высокобюджетных проектах, относящихся к рассматриваемым нами сегментам, из них с начала года на рынке официально стартовали продажи в 14 новых проектах, еще в 3 ведутся так называемые «закрытые продажи», по которым фиксируется интерес и могут заключаться договоры бронирования. При этом доля премиального сегмента в структуре предложения составляет около 2/3, а треть всего элитного рынка приходится уже на категорию делюкс.

Из интересных фактов можно отметить стабильное сокращение предложений на первичном рынке лотов с финишной отделкой, однако при этом выросла доля объектов с отделкой white-box. В целом, это понятно и объяснимо – застройщики не могут гарантировать сроки, конкретных производителей и фиксировать цену в условиях существующих вызовов с логистикой, платежами и курсом рубля».

По словам Евгения Скоморовского, за первые 3 квартала 2024 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 16% по данному сегменту в целом и достигла отметки 1,8 млн рублей:

«Если элитный сегмент разбивать на подклассы, до премиум-сегмент вырос на 8% до 1,25 млн руб./м2, а сегменте делюкс дорожал заметно активнее: рост составил 15% и достиг отметки 2,8 млн руб./м2.».

При этом динамика спроса на премиум жильё замедлилась в 3-м квартале 2024 года, отметил собеседник:

«Считаем, что эластичность спроса напрямую связана с ключевой ставкой, а также с внешнеполитическим фоном. Застройщики же, в свою очередь, предлагают программы рассрочки, которые позволяют покупателям продолжать смотреть в сторону недвижимости как на инвестиционный инструмент. Впрочем, любой новый качественный продукт в правильной локации способен замотивировать, на мой взгляд, абсолютно любого покупателя совершить эмоциональную покупку, даже если он ее изначально не планировал. Но стоит заметить, что, например, совсем новых компаний-застройщиков в элитном сегменте сейчас нет ни одной. Мне пока известно лишь об одном проекте в районе Патриарших, который можно было бы условно приписать новому игроку рынка недвижимости. Собранная им команда, безусловно, обладает солидным опытом. В остальных случаях речь идет о расширении продуктовой линейки предложения опытных застройщиков, обладающих необходимыми компетенциями и связями для строительства. Например, бренд MONO, являющийся премиальным направлением деятельности компании ПИК или Sense,«Мангазея». Разве эти компании можно назвать новыми? Конечно, нет».

В последние месяцы наметилось большее расслоение в темпах продаж московской и петербургской недвижимости, с одной стороны, и остальных регионов, с другой, отметил в беседе с «Московской газетой» вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Андрей Банников:

«Если на премиум недвижимость двух столиц сохраняется устойчивый (хоть и несколько просевший спрос), то в регионах продажи серьезно замедлились. Виной тому отсутствие «ипотечного плеча» для поддержания активного спроса. Собственникам бизнеса также стало более накладно вынимать деньги из оборота, так как кредитоваться под 28-33% уже неинтересно с экономической точки зрения. Инвесторы также с меньшим интересом рассматривают недвижимость как инструмент быстрого заработка на фоне роста ставок по депозитам до 21-22%. Те инвесторы, кто не успел еще воспользоваться правом на семейную или IT-ипотеку, конечно, рассматривают такие возможности, но воспользоваться льготными программами стало сложнее из-за желания банков заработать дополнительный доход на льготных ипотечниках: кто-то поднимает ПВ до 50%, а кто-то выдает льготную ипотеку только с нагрузкой в виде продажи повышенной ставки на часть кредита».