Год от году не легче: средний срок ипотеки превысил четверть века

Почему он удлиняется и чем это обернется для финрынка

Россияне этой осенью стали оформлять ипотеку на 25 лет и более, заявили «Известиям» в Центробанке. Тенденцию подтвердили в бюро кредитных историй и банках. Основные причины — в росте стоимости квартир и повышении рыночных ставок по жилищным кредитам: ежемесячный взнос становится посильным, только если растягивать выплаты на многие годы. Вместе с тем при удлинении кредита растет переплата, а долговая нагрузка надолго ограничивает финансовую гибкость заемщика. Выгодно ли брать ссуды на длинные сроки и что такая тенденция значит для финрынка — в материале «Известий».

На сколько лет выгодно брать ипотеку

Средний срок выданного в сентябре ипотечного кредита составил 303 месяца, или 25 лет три месяца, сообщили «Известиям» в Банке России. По данным регулятора, активно этот показатель рос в прошлом году: в начале 2023-го он был на полтора года короче. А если сравнивать с сентябрем 2023-го, то прирост составил лишь четыре месяца.

Удлинение ссуд на приобретение квартиры характерно как для льготных, так и для рыночных программ банков, отметили в регуляторе.

Если говорить только о льготных программах, то средний срок ипотеки вырос еще значительнее. По итогам сентября 2024-го он достиг максимума за всё время действия господдержки, составив 26 лет и два месяца (314 месяцев), заявили «Известиям» в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Годом ранее этот показатель был короче почти на полтора года — 24 года и семь месяцев (295 месяцев).

По данным ОКБ, самый длительный средний срок ипотечного кредитования по госпрограммам — в Калмыкии и Краснодарском крае: 349 и 344 месяца (29 лет и 28,5 года соответственно). Жителям Москвы и Московской области льготную ипотеку выдавали на более длинные, чем в среднем по стране, сроки — на 331 месяц (27 лет семь месяцев).

Сроки по ипотеке в последнее время растут, подтвердили «Известиям» и в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). Этим банки пытаются компенсировать рост ставок и цен на недвижимость. В частности, сентябрьские сделки заключались в среднем на срок чуть больше 25 лет, поделились с «Известиями» в бюро (сведения разных игроков рынка отличаются, поскольку в них хранится информация от разных банков).

Тогда как в третьем крупном БКИ — «Скоринг Бюро» — «Известиям» сказали, что в середине 2024-го средний срок всего ипотечного кредитования был максимально близок к 25 годам. Но после пошел на спад до 21–22 лет.

Средний срок ожидаемо растет наряду со средним размером самого ипотечного кредита, сообщила «Известиям» и заместитель директора департамента развития бизнеса ипотеки и премиального сегмента ПСБ Марина Заботина. По ее словам, в 2024-м он составил 25 лет, что на пять лет больше, чем в прошлом году.

В Абсолют банке же сказали, что срок кредитования не изменился: сейчас, как и в прошлом году, он составляет около 25 лет.

Зачем удлинять срок ипотечного кредита

Основная причина увеличения среднего срока ипотеки — в росте стоимости жилья: заемщики вынуждены брать более длинные кредиты для сохранения комфортного размера ежемесячного платежа, объяснили «Известиям» в Банке России. Как писали ранее «Известия», за последние четыре года квартиры в Москве и других крупных городах выросли в цене практически вдвое. По данным БКИ, средний чек по ипотеке по всей стране равен 4,2–4,3 млн рублей.

Тем не менее в условиях высоких рыночных ставок удлинять продолжительность кредита — значит, платить больше процентов.

— Розничное кредитование в 2022–2024 годах получило бурное развитие. Портфель банков вырос, в том числе за счет сегмента ипотечных кредитов, более чем на 50% (на 13 трлн рублей). Это заметно увеличило среднее количество кредитов и долговое давление, приходящиеся на среднестатистического заемщика, — подчеркнул директор по риск-методологии и дата-аналитике ОКБ Николай Филиппов.

Только с января этого года по начало октября ипотечный портфель российских банков увеличился на 1,6 трлн рублей (+9%), до 19,8 трлн рублей, следует из данных «Дом.РФ». По материалам ОКБ, полная стоимость кредита (ПСК) на жилье с господдержкой на начало октября достигла 10,4% против сентябрьских 6,8%. А в целом по рынку (для льготных и собственных банковских программ в сумме) показатель составил 17% против 12,3% соответственно.

По словам Николая Филиппова, долговая нагрузка росла неравномерно: если доля задолженности клиентов с тремя и более кредитами в начале 2022-го равнялась порядка 40%, то сейчас уже — больше 50%. Поэтому в последние полтора года Центробанк последовательно ужесточает регулирование.

— При этом кредиторы, стараясь уложиться в установленные ограничения, в ипотеке, к примеру, увеличивали сроки займа, — резюмировал Николай Филиппов.

Как увеличение сроков ипотеки влияет на экономику

В целом в удлинении сроков ипотечных долгов нет ничего хорошего, считает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Это откладывает и осложняет перспективы оптимизации долговой нагрузки граждан, которая нужна для восстановления розничного кредитования, помимо снижения ставок, подчеркнул он. При этом у заемщиков постепенно ухудшается кредитная дисциплина, указала старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Многие люди берут ипотеку с надеждой, что смогут рефинансировать ее на более выгодных условиях. Однако сейчас заемщики по старым жилищным ссудам заметно сократили частичное или полное досрочное погашение, так как в нынешних условиях им выгоднее свободные средства размещать на вкладах, отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

В Центробанке считают, что плюсы удлинения сроков ипотеки для заемщика заключаются в том, что у него по-прежнему сохраняется возможность улучшить свои жилищные условия. Кроме того, ежемесячный платеж — это фиксированная величина. Под действием инфляции деньги дешевеют, в итоге реальная стоимость ипотеки снижается, отметили в ЦБ.

Тем не менее там признали, что при удлинении кредита значительно растет переплата по процентам, а долговая нагрузка заемщика ограничивает его финансовую гибкость надолго.

— Для банков и рынка плюсы и минусы увеличения срочности кредитов в принципе схожие. С одной стороны, это позволяет поддержать спрос на ипотеку, а с другой — несет дополнительные риски, так как на длинном горизонте возрастает риск неплатежеспособности заемщика. Таким образом, в дальнейшем это может привести к росту доли проблемных долгов в ипотечном портфеле, — пояснили в ЦБ.

В регуляторе заверили: если Банк России увидит тенденцию к ухудшению качества обслуживания таких ссуд, то примет все необходимые меры по купированию рисков.